การเข้ามาของชาวต่างชาติในประเทศไทย มีหากหลายรูปแบบ แม้ว่าส่วนใหญ่จะเข้ามาเพื่อการท่องเที่ยวซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ไม่นาน จากนั้นก็เดินทางออกนอกประเทศเพื่อเดินทางไปประเทศอื่นๆ หรือกลับไปประเทศตนเอง แต่มีชาวต่างชาติบางส่วน ที่เข้ามาแบบอยู่อาศัยในระยะยาว หรือทำงานแบบจริงจัง 

 

ซึ่งอาจจะเป็นการทำงานในองค์กรที่มีการขอใบอนุญาตทำงานแบบถูกต้อง กับที่เข้ามาทำงานผ่านช่องทางออนไลน์ และอยู่ในประเทศไทยตามระยะเวลาที่กำหนด จากนั้นก็ออกไปประเทศเพื่อน บ้านแล้วเข้ามาใหม่เพื่อนับหนึ่งใหม่ กลุ่มคนที่เข้ามาทำงานทั้ง 2 รูปแบบอาจจะมีบางส่วนที่มองหาที่พักอาศัยแบบถาวรหรือมีการซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยเพราะตั้งใจอยู่นาน หรือคิดว่าเพื่อเป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็ได้

 

ชาวต่างชาติ ที่เข้ามาทำงานเพราะบริษัทหรือองค์กรต่างชาติส่งมาทำงานในประเทศไทย โดยทำงานในบริษัทสาขา บริษัทลูก โรงงานในประเทศไทยหรือองค์กรต่างๆ ในประเทศไทย ชาวต่างชาติกลุ่มนี้ส่วนใหญ่จะอยู่ในพื้นที่ใจกลางเมือง เช่าอพาร์ตเม้นต์ เซอรซิสอพาร์ตเม้นต์ หรือคอนโดมิเนียมเพื่อพักอาศัยระยะยาว อาจจะมีบ้างที่พักอาศัยในบ้าน 

 

แต่เป็นบ้านเช่าระยะยาว ยกเว้นคนที่อยู่มานานที่อาจจะซื้อคอนโดมิเนียม หรือมีคู่ชีวิตเป็นคนไทยซึ่งอาจจะซื้อบ้านเพื่อพักอาศัยร่วมกัน นอกจากนี้ ยังมีชาวต่างชาติอีกกลุ่มที่เข้ามาประเทศไทย เพื่อตั้งใจลงทุนทำธุรกิจของตนเองแบบจริงจัง และเป็นการดำเนินธุรกิจที่ถูกต้องตามกฎหมาย 

 

ด้วยมีการจดทะเบียนนิติบุคคลตามกฎหมายไทย มีการร่วมทุนกับคนไทยจริงจัง ดำเนินกิจการในประเทศไทยตามปกติ จากนั้นอาจจะมีการนำครอบครัว บุตรหลานมาประเทศไทยแล้วมีการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยกันแบบจริงจังในประเทศไทย บุตรหลานอยู่ในประเทศไทยด้วยการขอวีซ่าการศึกษา ส่วน ผู้ปกครองอาจจะใช้วีซ่าติดตามบุตร เพื่อเข้ามาในประเทศไทย 

 

และมีชาวต่างชาติส่วนหนึ่งอยู่ในประเทศไทยระยะยาว ด้วยใบอนุญาตทำงานที่ขอโดยบริษัทของตนเอง ซึ่งชาวต่างชาติกลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่ทำตามกฎหมายประเทศไทยทุกอย่าง ไม่ทำอะไรที่ผิดจากกกรอบกฎหมายประเทศไทย ซึ่งบางส่วนอาจจะอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม เพราะเดินทางสะดวกกว่าพักอาศัยในบ้านที่ส่วนใหญ่จะอยู่นอกเมือง หรือไกลออกไปจากเมืองชั้นใน หรือย่านธุรกิจ เพียงแต่เป็นบ้านที่อยู่ไม่ไกลจากโรงเรียนนานาชาติ

 

กลุ่มของชาวต่างชาติอีกกลุ่ม ที่เข้ามาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมโดยตรง ซึ่งมากกว่า 50% ของกลุ่มนี้เป็นคนจีน

 

หรือคนที่มีเชื้อสายจีน อาจจะมีประเทศอื่นๆ บ้าง แต่จำนวนยังไม่สามารถเทียบเท่าคนจีนได้ ซึ่งชาวต่างชาติกลุ่มนี้ส่วนใหญ่ซื้อเพื่อการลงทุนในระยะยาวอยู่แล้ว โดยหวังจะเก็บเป็นทรัพย์สินหรือเพื่อใช้เป็นที่พักอาศัยเวลามาประเทศไทย จากนั้นเริ่มมีการนำคอนโดมิเนียมที่ซื้อไว้มาปล่อยเช่าคนต่างชาติประเทศเดียวกัน 

 

และเมื่อมีการเริ่มทำแล้วได้รับความสนใจการลงทุนในคอนโดมิเนียมแบบนี้จึงมากขึ้น ผู้ประกอบการไทยเองก็ชอบเพราะสามารถระบายคอนโดมิเนียมออกมาได้มากขึ้น ให้กับนักลงทุนต่างชาติที่ต้องการลงทุนกลุ่มนี้ มีบริษัทหรือคนไทยเข้ามาบริหารจัดการให้ จนกลุ่มนี้ขยายตัวสร้างปัญหาให้กับโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการ

 

เพราะมีการปล่อยรายวันซึ่งผิดกฎหมายในประเทศไทย แต่ทำกันค่อนข้างเปิดเผยผ่านแพลตฟอร์ม Sharing Economy ต่างๆ มีการบริหารจัดการผ่านตัวแทนคนไทย หรือต่างชาติเพื่อความสะดวกในการเข้าพักหรือเข้าออกอาคารตลอด 24 ชั่วโมง 

 

ซึ่งชาวต่างชาติสร้างปัญหาให้กับภาพรวมการลงทุนคอนโดมิเนียมในประเทศไทยค่อนข้างมาก และกระทบหลายๆ ส่วน เพราะการเข้าพักผ่านแพลตฟอร์มแบบนี้นอกจากผิดกฎหมายแล้วทำให้การเข้าประเทศของชาวต่างชาติที่เข้าพักแบบนี้ไม่ได้มีการตรวจสอบต่อเนื่องหลังจากเข้าประเทศไทยมาแล้ว เพราะที่พักแบบนี้ไม่มีการรายงานต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองแน่นอน รวมไปถึงมีการก่อปัญหาต่างๆ และเริ่มมีการใช้ที่พักแบบนี้เพื่อกิจกรรมที่ผิดกฎหมายจนมีการร้องเรียนและเริ่มดำเนินการตรวจสอบมากขึ้น

 

ช่วงหลายปีที่ผ่านมา ประเทศไทยเจอกับปัญหาของการหลอกลวงทางโทรศัพท์ หรือโซเชียลมีเดียต่างๆ จากแก๊งคอลเซ็นเตอร์ ซึ่งกลุ่มคนที่ทำแบบนี้อาจจะไม่ได้ทำกิจกรรมเพื่อการหลอกลวงในประเทศไทย แต่ใช้ประเทศไทยเป็นทางผ่าน เพื่อเดินทางออกไปประเทศเพื่อนบ้าน ซึ่งเป็นที่ตั้งของสำนักงานหรือจุดที่ทำกิจกรรมหลอกลวงหรือผิดกฎหมายต่างๆ 

 

อีกทั้งใช้ประเทศไทยเป็นที่เก็บเงินหรือนำเงินเข้ามาในประเทศไทยเพื่อเปลี่ยนให้เป็นเงินที่มีที่มาที่ไปแบบชัดเจนหรือใช้ประเทศไทยเพื่อการฟอกเงินที่ได้มาแบบผิดกฎหมายให้กลายเป็นเงินที่มาจากการทำธุรกิจหรือเงินที่สามารถตรวจสอบได้ โดย 1 ในการฟอกเงินที่ทำกันคือ นำเงินมาซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย แล้วขายต่อให้กับคนต่างชาติหรือบริษัทนายหน้าที่ตนเองรู้จักเพื่อนำไปขายต่ออีกทอด เงินที่ได้จากการขายคอนโดมิเนียมเหล่านี้ก็กลายเป้นเงินที่มีที่มาที่ไปแบบชขัดเจนและตรวจสอบได้แล้ว

 

ธุรกิจบางอย่างอาจจะถูกกฎหมายในบางประเทศ โดยเฉพาะในประเทศเพื่อนบ้าน เช่น กาสินโน กลุ่มของนักลงทุนต่างชาติบางส่วนมีการนำเงินที่ได้จากธุรกิจนี้ เข้ามาในประเทศไทยทางช่องทางต่างๆ ซึ่งเงินบางส่วนอาจจะเข้ามาในประเทศไทยแบบไม่ถูกกฎหมายหรือมาในรูปแบบอื่นๆ เงินของชาวต่างชาติกลุ่มนี้มักจะนำมาเปลี่ยนเป็นเงินที่มีที่ไปแบบชัดเจนเช่นกัน ซึ่งส่วนหนึ่งนำมาซื้อคอนโดมิเนียม 

 

ส่วนเรื่องของเอกสารการโอนเงินผ่านธนาคารเข้ามาในประเทศไทยหรือ เอกสารรับรอง FET คือเอกสารที่ออกโดยธนาคารเพื่อเป็นหลักฐานยืนยันการโอนเงินจากต่างประเทศเข้ามายังบัญชีธนาคารในประเทศไทย และได้ถูกแปลงเป็นเงินบาท ซึ่งอาจจะได้มาแบบไม่ถูกกฎหมาย เพราะเงินที่นำมาซื้อไม่ได้โอนมาจากธนาคารหรือสถาบันการเงินต่างประเทศเข้ามาในธนาคารประเทศไทย ซึ่งสุดท้ายแล้วที่กรมที่ดินก็ไม่สามารถตรวจสอบได้อยู่ดีว่าเอกสารต่างๆ หรือเงินนั้นมาจากไหน

 

กลุ่มชาวต่างชาติบางส่วนนำเงินที่ได้มาจากช่องทางต่างๆ ทั้งถูกกฎหมายและไม่ถูกกฎหมายประเทศไทยมาซื้อที่ดินพร้อมบ้านหรือซื้อบ้านในโครงการจัดสรร เพราะพวกเขารู้ช่องทางหรือทราบวิธีการเลี่ยงไม่ให้ผิดกฎหมายในรูปแบบต่างๆ ซึ่งสร้างปัญหาให้กับคนไทยพอสมควรเช่นกัน เนื่องจากชาวต่างชาติบางส่วนซื้อบ้านหลายๆ หลังในโครงการจัดสรรแล้วนำมาปล่อยเช่าจนสุดท้ายคนที่พักอาศัยในโครงการนั้นๆ เริ่มมีปัญหา 

 

เพราะความเป็นส่วนตัว หรือความสงบลดน้อยลงไปหรือหายไปเลย สุดท้ายแล้วทั้งเรื่องของการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่า การเข้ามาของเงินที่ไม่ถูกต้อง หรือการเข้ามาถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่นอกเหนือจากคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติ และการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มคนที่ทำธุรกิจที่ไม่ถูกต้องเริ่มมีมากขึ้น และเริ่มมีปัญหามากขึ้น เริ่มมีคนไทยร้องเรียนหรือทักท้วงมากขึ้น ประกอบกับการกวาดล้างแก๊งคอลเซ็นเตอร์ หรือกลุ่มคนที่ทำธุรกิจผิดกฎหมายในประเทศเพื่อนบ้านมากขึ้น และต่อเนื่อง เรื่องเหล่านี้ไม่ได้เกิดในประเทศไทย แต่มีผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยพอสมควรเลย

 

 

การกวาดล้างกลุ่มที่ทำธุรกิจหรือกิจกรรมผิดกฎหมายในประเทศเพื่อนบ้าน ส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยบ้าง อาจจะมีผลกระทบไม่มาก แต่ก็พบเห็นได้ไม่ยาก โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านราคาแพงที่ช่วงก่อนหน้านี้ปิดการขายหรือแทบไม่มีบ้านเหลือขายเลย ปรากฏว่ามีการทำการตลาดกันใหม่อีกครั้ง เพราะมีบ้านเหลือขายที่เกิดจากการไม่โอนกรรมสิทธิ์ 

 

ซึ่งการที่ไม่โอนกรรมสิทธิ์นั้นไม่ได้เกิดจากการขอสินเชื่อไม่ได้ แต่เกิดจากการที่ผู้ซื้อซึ่งเป็นนิติบุคคลต่างชาติ ไม่จ่ายเงินส่วนที่เหลือโดยเงียบหายไปเฉยๆ หรืออาจจะเป็นคนไทยที่เคยลงชื่อในสัญญาจะซื้อจะขายไว้ แล้วหายไปเฉยๆ เอง ซึ่งกลุ่มนี้อาจจะเลี่ยงการตรวจสอบที่เข้มข้นในช่วงนี้ โดยยอมทิ้งเงินจองหรือเงินดาวน์บางส่วนแลกกับการไม่โดนตรวจสอบ บ้านเช่าราคาแพงที่อาจจะเคยได้รับความสนใจมาก อาจจะลดความร้อนแรงลงไปบ้าง แต่ก็ไม่ได้หมายความว่ากลุ่มคนซื้อคนเช่าจะหายไปเลยยังคงมีอยู่แต่กลุ่มที่มีเงินที่ไม่ชัดเจนจะหายไปจากตลาดเอง

 

การตรวจสอบแบบเข้มงวดมากขึ้นของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องและการประสานความร่วมมือแลกเปลี่ยนข้อมูลกันมากขึ้น โดยเฉพาะในส่วนของกรมที่ดิน และกรมพัฒนาธุรกิจการค้ากลายเป็น 1 ในปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในประเทศไทยแน่นอน เนื่องจากว่าช่วงที่ผ่านมีการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะบ้านพร้อมที่ดินผ่านการจดทะเบียนนิติบุคคล

 

โดยมีคนไทยถือหุ้นในสัดส่วน 51% ตามกฎหมายประเทศไทย โดยที่หน่วยงานต่างๆ ของภาคราชการไทยไม่มีการตรวจสอบว่าคนไทยคนนั้นมีส่วนเกี่ยวข้องยังไงหรือมีการร่วมทุนกันจริงมั้ย รวมไปถึงไม่มีการตรวจสอบแบบต่อเนื่องว่ามีการดำเนินธุรกิจจริงแบบที่จดทะเบียนมั้ย จดทะเบียนนิติบุคคลแล้วก็หมดหน้าที่ของหน่วยงาน การจะนำนิติบุคคลไปทำอะไรต่อก็เป็นเรื่องของหน่วยงานอื่นๆ แล้ว ซึ่งการทำแบบนี้ก็เข้าข่ายเลี่ยงกฎหมายเพื่อเข้ามาถือครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย การตรวจสอบอาจจะครอบคลุมหลายธุรกิจเลย ไม่เพียงแต่อสังหาริมทรัพย์ เพราะถ้าเกี่ยวกับการจดทะเบียนนิติบุคคลจะครอบคลุมทุกธุรกิจในประเทศไทยเลย

 

เรื่องนี้ค่อนข้างสร้างความตื่นตัวมากในตลาด อสังหาฯ เพราะถ้าดำเนินการแบบจริงจังและเข้มงวดจะสร้างผลกระทบกับชาวต่างชาติบางส่วน ที่วางแผนจะซื้ออสังหาฯอื่นๆ นอกเหนือจากคอนโดมิเนียม ผ่านการถือครองด้วยการจขดทะเบียนนิติบุคคล และการจดทะเบียนนิติบุคคลเพื่อถือครองคอนโดมิเนียมเกินสัดส่วน 49% ก็อาจจะไม่ง่ายเหมือนที่ผ่านมาเช่นกัน แต่สุดท้ายแล้วอยู่ที่การดำเนินการของหน่วยงานราชการในประเทศไทยมากกว่าเรื่องอื่นๆ ความจริงจังเข้มงวดจะช่วยให้กลุ่มคนที่ทำอะไรไม่ถูกต้องหายไปได้เยอะเลย 

 

ที่มา ผู้จัดการออนไลน์

วันที่ 25 มิถุนายน 2568