มีรายงานที่น่าสนใจจาก เซาท์ ไชน่า มอร์นิ่ง โพสต์ สื่อใหญ่จากฮ่องกง เมื่อไม่กี่วันมานี้ระบุว่า บรรดาบริษัทต่างชาติที่ปักหลักทำมาหากินอยู่ในจีน พากันยกเลิกสัญญาเช่าอาคารสำนักงานกันขนานใหญ่ ส่งผลให้อัตราว่างของอาคารสำนักงานเพื่อการพาณิชย์ในจีน ถีบตัวสูงขึ้นถึง 21 เปอร์เซ็นต์แล้ว ในช่วงไตรมาสที่ 4 ของปี 2024 ที่ผ่านมา จากเดิมที่เคยอยู่ในระดับ 17.9% ในช่วงเดียวกันของปี 2023

 

ตัวเลขดังกล่าวไม่เพียงสะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มที่ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในส่วนของอาคารสำนักงานในจีนนั้น จะยังตกอยู่ภายใต้แรงกดดันเชิงลบต่อไปอีกอย่างน้อยก็ตลอดปีนี้เท่านั้น แต่ยังแสดงให้เห็นว่า ความตึงเครียดที่ส่อเค้าว่าจะทวีขึ้นระหว่าง “จีน” กับ “สหรัฐอเมริกา” มีแต่จะทำให้ภาพรวมภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีนเกิดปัญหาซับซ้อนมากยิ่งขึ้นไปอีกในอนาคตอันใกล้

 

บริษัทล่าสุดที่ประกาศปิดสำนักงานของตนไปก็คือ บริษัทให้บริการด้านกฎหมายจากสหรัฐอเมริกา ชื่อ “เคลียรี ก็อตต์เลียบ สตีน แอนด์ แฮมิลตัน” ที่ประกาศว่าจะปิดสำนักงานของตนใน ฟอร์จูน ไฟแนนเชียล เซ็นเตอร์ ที่กรุงปักกิ่ง ในเดือนกรกฎาคมที่จะถึงนี้ ซึ่งเกิดขึ้นเพียงแค่ 1 สัปดาห์ หลังจากที่ “แบล็กร็อก” กองทุนชื่อดังประกาศปิดฉากการให้บริการในจีน

 

ด้วยการส่งมอบอาคาร ออฟฟิศ ทาวเวอร์ 2 อาคาร ในเขตการเงิน ลู่เจียซุย ของมหานครเซี่ยงไฮ้ ให้กับสแตนดาร์ดชาร์เตอร์ด เป็นการทดแทนการชำระหนี้เงินกู้มูลค่า 780 ล้านดอลลาร์ ที่ยืดเยื้อมานานกว่าปี เนื่องจากแบล็กร็อกทำอย่างไรก็ไม่สามารถหาผู้ซื้ออาคารทั้งสองได้ แม้จะตั้งราคาไว้ต่ำกว่าราคาทั่วไปมากถึง 30% แล้วก็ตามที

 

ทั้งสองกรณีเป็นตัวอย่างที่ดีของการที่กิจการธุรกิจต่างชาติจำนวนมากในจีนพากันปิดตัวลง เลิกให้บริการในแผ่นดินใหญ่ในช่วงไม่นานมานี้ ที่ปัจจัยหลักมาจากปัญหาความตึงเครียดทางการค้าระหว่างจีนกับสหรัฐอเมริกา เมื่อบวกกับปัจจัยภายในประเทศจีนเองที่กำลังเผชิญกับการชะลอตัวทางเศรษฐกิจอย่างหนัก ส่งผลให้โอกาสทำธุรกิจลดลงอย่างฮวบฮาบ ผลักดันให้กิจการต่างชาติเหล่านี้ทยอยปิดตัวล่าถอยออกมาจากแผ่นดินใหญ่ของจีน

 

ในทรรศนะของ “กัวะ ชาน” หุ้นส่วนของหูถง รีเสิร์ช บริษัทที่ปรึกษาอิสระที่ให้บริการกับกิจการธุรกิจนานาชาติในจีน เชื่อว่าปรากฏการณ์นี้เป็นผลมาจากปัจจัยหลายอย่างประกอบกัน แต่ที่สำคัญที่สุดและถือว่าเป็นปัจจัยหลักที่ทำให้ต้องยุติการให้บริการในจีนลง เป็นเพราะกำไรของบริษัทเหล่านี้ลดลงอย่างชัดเจน

 

ตัวเลขจากสำนักงานสถิติแห่งชาติของจีนแสดงให้เห็นว่า กำไรของบรรดาบริษัทอุตสาหกรรมต่างชาติลดลงอีก 1.7% เป็นการลดลงต่อเนื่องหลังจากที่เคยลดลง 6.7% ในปี 2023 และ 9.5% ในปี 2022 ที่ผ่านมา กำไรที่หดหายไปอย่างต่อเนื่องดังกล่าว ทำให้บรรดาบริษัทต่างชาติต้องหันเข้าหามาตรการปรับลดต้นทุนกันอุตลุด เมื่อถึงที่สุดแล้วยังไม่ดีขึ้นก็ต้องปิดฉาก ปิดกิจการลง

 

ข้อมูลของ “หูถง รีเสิร์ช” แสดงให้เห็นว่า ปัญหาในเชิงภูมิรัฐศาสตร์อาจเป็นปัญหาใหญ่โตสำหรับกิจการบางลักษณะ อาทิ บริษัทให้บริการด้านกฎหมาย เป็นต้น เพราะถึงที่สุดแล้ว แม้ภายในจีนจะยังต้องการบริษัทให้บริการทางกฎหมายอยู่ก็ตาม แต่ก็จะหันไปใช้บริการจากบริษัทที่ปรึกษากฎหมายที่เป็นสัญชาติจีนในท้องถิ่นแทน เพราะราคาถูกกว่า ทำให้เกิดการแข่งขันกันสูงมากขึ้นตามไปด้วย

 

ในขณะเดียวกัน กิจกรรมอย่างเช่น การควบรวมและการครอบครองกิจการในจีน ก็มีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่องมาเป็นเวลา 5 ปีติดต่อกันแล้ว นับตั้งแต่เกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 เรื่อยมา เมื่อปีที่แล้วมูลค่ารวมของการควบรวมกิจการและการเข้าครอบครองกิจการในจีน มีไม่ถึงครึ่งหนึ่งของมูลค่า 533,000 ล้านดอลลาร์ ซึ่งเป็นตัวเลขที่เกิดขึ้นในปี 2020

 

ตลาดอาคารสำนักงานนั้นนอกจากจะเป็นมาตรวัดของอุตสาหกรรมบริการแล้ว ยังมีความสัมพันธ์ใกล้ชิดอย่างยิ่งกับสภาพแวดล้อมโดยรวมของเศรษฐกิจมหภาคอีกด้วย เพราะไม่ว่าจะเป็นบริษัทอะไร ประกอบกิจการด้านไหน เป็นบริษัทต่างชาติหรือไม่ก็ตามที ถ้าหากเกิดความจำเป็นต้องรัดเข็มขัด หั่นต้นทุนเพื่อความอยู่รอดแล้ว สิ่งที่ต้องหั่นทิ้งเป็นลำดับแรก ๆ ก็คือต้นทุนที่เกิดจากการเช่าอาคารสำนักงาน

 

ข้อมูลล่าสุดแสดงให้เห็นว่า ในย่านธุรกิจใจกลางกรุงปักกิ่ง ซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารสำนักงานที่ถือกันว่าเป็น “แลนด์มาร์ก” หลากหลายแห่ง ไม่ว่าจะเป็น ไชน่า เวิลด์ เทรด เซ็นเตอร์, ไชน่า เซ็นทรัล เพลซ และเป่ยจิง เคอร์รี เซ็นเตอร์ ซึ่งเป็นที่ตั้งสำนักงานของบริษัทดัง อย่าง ดอยช์แบงก์ และแมคคินซีย์ อัตราว่างของอาคารสำนักงานพุ่งขึ้นไปอยู่ที่ราว 16% เมื่อสิ้นปี 2024 สูงขึ้นมากเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2019 ซึ่งอัตราว่างอยู่ที่เพียงแค่ 10% เท่านั้น

 

ขณะเดียวกัน ค่าเช่าก็ลดลงมากเช่นเดียวกัน จากราคา 365 หยวนต่อตารางเมตรต่อเดือน ในช่วงก่อนโควิด เหลือเพียงไม่ถึง 300 หยวนต่อตารางเมตรต่อเดือนแล้วในขณะนี้

 

ทั้งนี้ ตามผลการสำรวจในเดือนมกราคมปีนี้ของ CBRE บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ พบว่าในเมืองใหญ่อย่างปักกิ่ง ซึ่ง 20% ของผู้เช่าอาคารสำนักงานเป็นบริษัทต่างชาติ อัตราว่างของอาคารสำนักงานเพิ่มขึ้นจาก 17.9% ในไตรมาส 4 ของปี 2020 มาเป็น 21% ในไตรมาสสุดท้ายของปี 2024 ส่วนที่เซี่ยงไฮ้ ซึ่งบริษัทต่างชาติพากันไปปักหลักอยู่มากยิ่งกว่า อัตราว่างพุ่งสูงขึ้นเป็น 22.1% เลยทีเดียว

 

ในระดับประเทศ มีรายงานผลการสำรวจของบริษัท Savills บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ที่เผยแพร่ออกมาล่าสุดในเดือนกุมภาพันธ์นี้ แสดงให้เห็นว่า ตลาดอาคารสำนักงานใน 10 เมืองสำคัญในจีนแผ่นดินใหญ่ มีอัตราว่างสูงถึงระดับ “เป็นอันตราย” คือระดับ 20% อันเป็นผลมาจากความไม่สมดุลระหว่างดีมานด์กับซัพพลาย

 

ที่สำคัญก็คือ Savills เชื่อว่า อัตราว่างของอาคารสำนักงานทั่วประเทศในปีนี้จะเพิ่มสูงขึ้นอีก โดยอาจจะพุ่งขึ้นเป็น 25.2% สำหรับพื้นที่สำนักงานในหัวเมือง “ชั้นหนึ่ง” และสูงลิ่วถึง 34.8 % ในหัวเมือง “ชั้นสอง” ภายในสิ้นปีนี้ ในขณะที่อัตราค่าเช่าอาจลดลงต่อไปได้อีกมากถึง 6% เมื่อตลาดกลายเป็นตลาดของผู้เช่าไปในที่สุด

 

แต่ใช่ว่าจะมีแค่ข่าวร้าย ๆ เท่านั้น ข่าวดีของจีนก็มีเช่นกัน นั่นคือการไหลเข้ามาของเงินทุนจากตะวันออกกลาง เมื่อมีรายงานว่า Damac บริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จากดูไบ เตรียมเข้ามาเปิดสำนักงานในปักกิ่ง ในเดือนพฤษภาคมที่จะถึงนี้ เพื่อเป็นส่วนหนึ่งของแผนปฏิบัติการเชิงรุกของบริษัทในภูมิภาคเอเชีย-แปซิฟิก และในเดือนกันยายนปี 2023 ที่ผ่านมา “มูบาดาลา” กองทุนเพื่อความมั่งคั่งของอาบูดาบี ก็เข้ามาเปิดสำนักงานในปักกิ่งแล้วเช่นเดียวกัน

 

ปัญหาก็คือ กรณีเหล่านี้จะชดเชยการทิ้งแผ่นดินใหญ่จีนกันขนานใหญ่ได้หรือไม่ เท่านั้นเอง

 

ที่มา ประชาชาติธุรกิจ

วันที่ 26 กุมภาพันธ์ 2568